根据房地美（Freddie Mac）的数据，过去三周抵押贷款利率持续小幅上升，但从长期来看，抵押贷款利率将走向何方？抵押贷款利率由多个因素决定，其中 10 年期美国国债收益率是主要影响因素之一。在雅虎财经（Yahoo Finance），我们基于 10 年期国债收益率的相关性，设计了一份五年期抵押贷款利率预测报告，以供参考。
抵押贷款利率与政府债券市场息息相关
抵押贷款利率预测最好从 10 年期美国国债收益率的趋势中推导得出。尽管这两种利率通常呈同方向变动，但两者之间存在利差，我们将在下文对此进行说明。
首先，让我们了解未来五年美国国债收益率的走势。我们将结合人工分析与人工智能提取的数据，共同得出预测结果。
经济学家对未来 5 年国债利率的预测
迈克尔・沃尔夫（Michael Wolf）是德勤全球（Deloitte Touche Tohmatsu Ltd．）的全球经济学家。今年 6 月，德勤全球经济研究中心发布了一份更新后的美国经济预测报告，沃尔夫在报告中阐述了该机构对未来五年美国国债收益率的预期。
他在报告中写道：“尽管经济数据显示经济增速放缓，且美联储将在 2025 年第四季度降息 50 个基点，但我们预计，今年剩余时间内 10 年期美国国债收益率将维持在 4.5% 左右。2026 年起，10 年期美国国债收益率将开始缓慢下降，到 2027 年降至 4.1%，并将一直维持这一水平至 2029 年底。”
整体来看，10 年期美国国债收益率的变动幅度不大。高盛（Goldman Sachs）的分析师也持相同观点，他们认为 2027 年之前 10 年期美国国债收益率将维持在 4.1% 左右。
与此同时，美国国会预算办公室（CBO）预测，到 2025 年底，美国国债收益率将降至 4.1%，2026 年进一步降至 4%，并将维持在 3.9% 左右直至 2029 年。
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五年期利差估算
正如我们之前提到的，10 年期美国国债收益率与 30 年期固定利率抵押贷款之间存在利差。近年来，两者的利差一直在 2.5 个百分点上下波动。相较于 2010 年至 2020 年期间（当时利差不足 2 个百分点，且常维持在 1.5 个百分点左右），这一变化十分显著。
若以 2.5 个百分点的利差为例，美国国债收益率与抵押贷款利率的对应关系如下：
10 年期美国国债收益率 = 4%
利差 = 2.5 个百分点
抵押贷款利率 = 6.5%
再来看一个近期的实例：截至 11 月 21 日，10 年期美国国债收益率开盘报 4.07%，30 年期固定利率抵押贷款利率为 6.26%。两者的利差为 6.26% - 4.07% = 2.19 个百分点。
最新版人工智能模型 GPT-5 建议将利差设定在 2.1 至 2.3 个百分点之间，其理由如下：
历史标准（2010 年代）：约 1.7 个百分点
近年水平（2022 年至 2025 年）：约 2.6 个百分点
五年期预估平均利差：约 2.1 至 2.3 个百分点
基于这些利差估算，我们现在可以完成五年期抵押贷款利率的预测。
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五年期抵押贷款利率预测
结合上文对美国国债收益率的预测，再加上债券市场与 30 年期固定利率抵押贷款之间的利差，我们可得出以下五年期抵押贷款利率预测结果：
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误差范围
当然，这些长期估算基于历史规律和普遍预期。若发生以下任一情况，所有预测数据都可能失效：
10 年期美国国债收益率表现高于或低于预测值。例如，在经济衰退等严重经济挫折下，收益率可能大幅下跌。
美国国债收益率与抵押贷款利率之间的利差收窄或大幅扩大。
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未来 5 年抵押贷款利率预测常见问题
抵押贷款利率还会回到 3% 吗？
目前没有任何预测显示未来五年抵押贷款利率会降至 3%。但回想 2007 年 —— 当时的利率与现在大致相当 —— 谁能预见之后会出现如此低的房贷利率呢？像 “大衰退” 和全球疫情这样的事件通常难以预测，而只有此类重大事件才有可能使抵押贷款利率降至极低水平。
2027 年抵押贷款利率将是多少？
上文分析预测，2027 年抵押贷款利率将在 6.2% 至 6.4% 之间。
未来 5 年抵押贷款利率会下降吗？
根据上述估算，未来五年抵押贷款利率预计不会大幅下降。但经济衰退或其他未知的经济动荡（如金融危机或疫情）可能会改变这一前景。
选择 2 年期还是 5 年期固定利率更好？
如果您正在考虑选择初始固定利率期限的可调利率抵押贷款（ARM），首先需要考虑您计划在这套按揭住房中居住多久，之后再结合长期抵押贷款利率预测进行判断。最佳选择或许是挑选最符合您当前预算的初始固定利率期限。
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责任编辑：郭明煜
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