2026年的春天，黄埔城中村改造的工地上，热浪滚滚。
这是一场关于“安居梦”的集中兑现：
3月，穗东街南湾村，F01地块的塔吊旋转，606套安置房开工建设，村民们满怀归家的希望；九佛街红卫村，三、四社复建安置地块正式破土，1108套新房拔地而起，不仅补齐了教育短板，更让岭南诗意融入了现代社区。
4月，云埔街火村，体量最大的簕竹片区02地块彩旗飘扬，3268套安置房按下“加速键”，全龄友好的智慧住区正从规划图走向现实；新龙镇镇龙村，洋田与迳头片区双轮驱动，1349套安置房同步开工。
短短三个月，黄埔新增13个项目地块动工，超1.6万套安置房掀起建设热潮。这是黄埔城中村改造的“开门红”，更是对数万家庭期盼的回应。
数字背后，是日夜博弈与坚守。从啃下改造“硬骨头”到挺进连片开发“深水区”，这场突围，实则是广州开发区、黄埔区以制度创新与国企担当书写的“重生”答卷。
短短三个月，黄埔新增13个项目地块动工。图为黄埔火村（簕竹片区）02地块开工活动现场。李剑锋摄
困局与破局
为何要成立一家新国企
一年前的广州黄埔，城中村改造的形势尚未明朗。
彼时，国家关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的战略已定，但落地路径却充满荆棘。黄埔面临着一个典型的“三明治困境”，一层是必须完成的产业升级对空间的渴求；一层是房地产市场的深度调整，导致传统的“村企合作”模式难以为继；还有一层则是数万村民对回迁安置的迫切期待。
旧模式的失灵，意味着必须寻找新的“压舱石”。
黄埔区曾有多达30个旧改项目面临中断风险。此时，区属国企成为了最合适的选择。但问题随之而来：国企凭什么改？钱从哪里来？风险如何控？
在这一关键节点，广州开发区管委会、黄埔区政府战略性组建广开城发集团负责统筹推进19个新模式城中村改造项目，它的成立，是黄埔针对城市更新深层改革的主动破局。
2025年4月，广开城发集团挂牌成立。
它的使命被界定为“城市更新主力军、主引擎”。这是一次基于风险隔离的制度设计。面对巨大的资金缺口和复杂的产权关系，一家全新的、专业的一级国企平台，能够更灵活地对接国家专项借款政策，更高效地统筹全区资源，也更能真正承担起“依法征收、净地出让”的新模式推进工作。
广开城发集团党委书记、董事长李雄晖说，这是一场“新、大、难、急”的硬仗。新模式没有先例，项目体量巨大，历史遗留问题盘根错节，而资金窗口期稍纵即逝。“广开城发必须抢抓窗口期，扛起重任、全力以赴。”李雄晖说。
该集团迅速搭建起企业体系，成立梧栖、新晟、联晟公司作为改造主体，承担19个新模式项目、44个地块；建设集团作为具备多项一级总承包资质的专业施工企业，扛起城市建设主业；新成立的开城科技公司，统筹推进城市运营、产融投资。主业清晰、分工明确、协同高效的组织体系成型。
资金是血液。2025年9月，黄埔区第二批城中村改造项目正式获住建部批复，获批专项借款额度达700多亿元。其中，广开城发集团累计提取专项借款超503亿元，占全区73%。这笔资金，不仅稳住了基本盘，更激活了市场流动性。
除了“输血”，广开城发集团还探索了“造血”新机制——央地合作。
为了破解资本金难题，广开城发集团创新推出股权投资形式的央地合作模式。通过与央企谈判，撬动超200亿元资金投入安置房建设，既利用央企资金优势，由市场决定投资收益，又通过风险共担机制，最大程度减轻区级财政长期负担。
这是一次资本逻辑的重构，从依赖土地财政的“高杠杆”，转向依靠信用与运营的“高质量”。
改造突围
从“零敲碎打”到“连片统筹”
黄埔城中村改造突围的第二个难点，在于如何打破行政村界的束缚，实现土地的集约利用。
传统的“一村一改”，往往导致产业空间被切割，无法满足中新广州知识城等重大平台对连片产业用地的需求。黄埔区在“五村七片”项目中，做了一次大胆的尝试，跨村统筹。
在九佛街道，莲塘、重岗等五个行政村的边界被打破。通过土地置换和利益平衡，零散的宅基地被整合，腾挪出约182万平方米的集中产业空间。
这种“区域平衡”模式，解决了单个村集体无法解决的“项目平衡”难题。通过将居住功能与产业功能在更大范围内统筹，实现了“居住改善”与“产业升级”的双赢。然而，统筹的难点在于协调的成本，涉及7920人的利益调整，需要有极高的治理智慧和耐心细致的工作精神。
此外，针对历史遗留的“已建工程”难题，黄埔区城市更新部门创新出台政策指引文件，全链条理顺新模式项目历史已建工程检测鉴定、甄别分类、权属转移等工作，为镇龙西、南湾等项目打通“复工”之路。面对建设中途停滞的安置楼，通过检测、评估、成本确认，在废墟上重建了施工秩序，这是对国有资产保值增值的负责。
事实上，在城中村改造中，最难的还不是拆房子，而是建立信任。
过去的拆迁模式，往往陷入“征拆谈判”与“低效安置”的死循环。村民担心回迁房的质量和时间，政府担心安置成本过高，市场则担心库存积压。
黄埔打出了一张关键的制度牌，房票安置。
通过将补偿权益票据化、货币化，村民获得了自主选择权，他们可以拿着房票去市场上挑选心仪的商品房，实现即时入住或子女就近入学；政府则通过去化存量房源，减少了新建安置房的资金压力和建设周期；房地产市场则借此消化了库存。
2024年4月，全国首张“依法征收、净地出让”城中村改造房票在“五村七片”项目顺利诞生。截至目前，黄埔区房票认购商品房超7500套、近130亿元，累计核发房票超5000张、使用专项借款资金68亿元，累计房票网签超3000套、去化存量商品房近30万平方米，每年节省临迁费近2亿元。
火村（簕竹片）房票签约现场
2026年一季度，黄埔房票网签套数占全市商品房网签总套数的12%，规模稳居全市首位。其中由广开城发集团负责项目完成的房票认购超5000套，金额达88亿元。
这组数据背后，是村民从“被动等待”到“主动选择”的转变。
2024年4月，黄埔遵循《广州市城中村改造条例》及市级房票实施方案，率先出台全市首个区级细则，为房票安置提供精细化操作指南；2025年9月第二批新模式项目获批后，黄埔再次升级房票安置政策，在摸着石头过河，边探索、边总结、边提升的过程中，让政策始终贴合市场与村民需求。
这一制度的推行并非易事。它需要打通住建、财政、街道等多个部门的壁垒。
广开城发集团为此建立了“联合办公+联审机制”，将原本需要3个月的审批流程压缩至15天。
“从签字到收楼，只用了两个月，这在以前的城中村改造中是不可想象的。”2月3日，南岗西路片区城中村改造项目迎来里程碑时刻，首批房票业主收楼，秦先生感慨，房票安置的加速，让他们得以在新家过上春节。
效率的提升，本质上是政府服务理念的转变，从“管理”转向“服务”，从“审批”转向“赋能”。
治理突围
新模式推进取得阶段性胜利
截至目前，黄埔城中村改造项目累计开工51个地块、610万平方米、约5.9万套安置房，其中由广开城发集团负责推进的新模式项目，以一年的时间累计完成18个项目36个地块、420万平方米、3.7万套安置房开工，开工率正式突破80%，迈入了项目全面开工的冲刺阶段，是“黄埔速度”生动体现。
在这一过程中，黄埔区探索推进新模式项目的安置房开工“提效”机制。从“并联式”推进的“5步13环”工作法，极限压缩开工周期；再到自主打造“城市更新智慧运营平台”以AI技术赋能城市更新，所有的手段都指向一个目标，提效。
更重要的是，他们建立了一套“品质为先”的价值体系。在安置房建设上，推行“四好”建设标准，采用装配式建筑和绿色建材。在五村七片，造价有限的交标样板房，却做出了堪比商品房的质感。这打破了公众对“回迁房”的刻板印象。
黄埔城中村改造突围，突围的不是工程进度，还有对旧有发展模式的路径依赖。在存量时代，通过职能局+国企“一个搭台、一个唱戏”式的统筹模式，以制度的创新、空间的重构和治理的数字化，政府可以找到一条兼顾效率与公平、发展与稳定的新路。
黄埔城中村改造征途漫漫，仍有大量的资金缺口需要填补、复杂的征拆工作需要推进，但回望黄埔区新模式城中村改造推进的这一年，可以看到一套关于城市更新探索出的新方法论，正在逐步成形。
南方日报记者 刘珊
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